Powiat
Siedlecki

Zasiedzenie – niewątpliwie jest to zwrot, który większość z nas zna ze słyszenia i kojarzy jako jedno z prawniczych haseł.

Tymczasem warto przyjrzeć się temu zagadnieniu nieco bliżej, albowiem wiedza na ten temat może okazać się niezbędna w rozwiązaniu naszych życiowych problemów związanych z prawem własności, gdy przykładowo:

• okazało się, że nabyłem własność od osoby nieuprawnionej,
• kupiłem działki rolne, ale spisaliśmy jedynie odręczną umowę bez udziału notariusza,
• przez lata obsiewałem i zbierałem plony na działce sąsiada zamiast na swojej,
• od kilkudziesięciu lat jeżdżę przez działkę sąsiada, który wyraził na to zgodę, a obecnie jego syn zabronił mi przejazdu,
• na mojej działce od dawna posadowione są słupy energetyczne i chcę się ich pozbyć,
• od ponad 30 lat mieszkam sam w domu po moich rodzicach, a obecnie pozostali spadkobiercy zaczynają upominać się o swoje udziały w nieruchomości,
• od lat posiadałem pas gruntu należący do sąsiada, gdyż byłem przekonany, że granica mojej działki przebiega zupełnie inaczej.

W tego typu sytuacjach może dojść do nabycia prawa własności całości lub części nieruchomości bądź też służebności gruntowej przez zasiedzenie, pod warunkiem spełnienia kilku niezbędnych ustawowych przesłanek, określonych w treści art. 172 kodeksu cywilnego.

Aby mogło bowiem dojść do zasiedzenia nieruchomości niezbędne jest przede wszystkim nieprzerwane samoistne posiadanie danej nieruchomości, którą zasiadujemy.

Powyższe oznacza, że musimy bez przerw władać daną nieruchomością tak jak właściciel.

Samoistnym posiadaczem jest bowiem ten, kto postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób, wyrażające wolę posiadacza do wykonywania prawa własności (tak Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00 oraz w postanowieniu z 28 lutego 2002 r., sygn. akt III CKN 891/00).

Zatem konieczne jest wykonywanie przez posiadacza czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od woli innej osoby stan władania rzeczą /vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt IV CSK 139/16/.

Zewnętrznym przejawem takiego posiadania jest m.in. wykonywanie remontów, zbieranie pożytków z nieruchomości, opłacanie podatków.

Z kolei służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Drugim elementem niezbędnym do nabycia prawa własności nieruchomości oraz służebności gruntowej przez zasiedzenie jest upływ czasu. Nieprzerwane samoistne posiadanie musi trwać co najmniej przez okres 20 lat, aby mogło dojść do zasiedzenia w dobrej wierze.

Dobra wiara oznacza, iż w dacie objęcia nieruchomości w posiadanie byliśmy przekonani, że przysługuje nam prawo własności.

W przypadku zaś wejścia w posiadanie nieruchomości w złej wierze, tj. ze świadomością, iż stanowi ona własność osoby trzeciej – do zasiedzenia niezbędne jest nieprzerwane samoistne posiadanie co najmniej przez okres 30 lat.

Na skutek samoistnego posiadania nieruchomości przez określony prawem czas, właściciel traci prawo własności na rzecz danego posiadacza bez żadnej rekompensaty finansowej.

Istotnym przy tym jest, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika (vide art. 176 § 1 kodeksu cywilnego).

W celu potwierdzenia nabycia prawa własności przez zasiedzenie należy złożyć do sądu rejonowego, właściwego ze względu na położenie nieruchomości, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Orzeczenie sądu ma tu jednak charakter wyłącznie potwierdzenia, iż zasiedzenie już nastąpiło. Niemniej jednak przed złożeniem takiego wniosku warto skorzystać z usług radcy prawnego lub adwokata, który oceni, czy w danym przypadku spełnione zostały przesłanki prowadzące do zasiedzenia i ewentualnie przeprowadzi postępowanie przed sądem, w którym to postępowaniu należy udowodnić, że do zasiedzenia faktycznie doszło.

Pamiętać również należy, że zasiedzenie może biec również przeciwko naszej własności. Najczęściej ma to miejsce, gdy przez lata nie reagujemy mając świadomość, że ktoś bezumownie włada naszą nieruchomością bądź jej częścią. Wówczas powinniśmy podjąć skuteczne działania zmierzające bezpośrednio do przerwania biegu zasiedzenia, tj. przerwania posiadania.

Na zakończenie wskazać należy, iż co prawda samo zasiedzenie ma charakter nieodpłatny, niemniej jednak musimy liczyć się z kosztami związanymi z przeprowadzeniem postępowania sądowego oraz zapłatą podatku. Podstawowy koszt stanowi opłata sądowa.

Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobierana jest opłata stała w kwocie 2000 złotych, zaś od wniosku o stwierdzenie nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie opłata stała w kwocie 200 złotych, przy czym jak w każdej sprawie sądowej istnieje możliwość ubiegania się o zwolnienie od ponoszenia kosztów sądowych.

Reasumując – zasiedzenie, pomimo konieczności przeprowadzenia postępowania sądowego, często okazuje się najlepszym rozwiązaniem przytoczonych na wstępie problemów.

radca prawny Małgorzata Redosz-Kulicka